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        1. 二手房掛牌量“升”交易量“降” 市場信心整體有待恢復

          2023年06月01日 10:36
          來源:證券日報
          5月27日,北京市朝陽區高碑店一套75平方米的二手房報價從485萬元下調到472萬元,降價幅度超過10萬元,經紀人許冬(化名)告訴《證券日報》記者:“業主急售,價格還可以再談。”
          近段時間,各地二手房交易市場狀況較受關注,部分地區反映出現二手房交易量下降或有業主降價出售的情況,現象背后是什么原因?這是否將成為住宅交易市場的新常態?記者就上述問題進行了實地走訪。
          二手房成交熱度走低
          據諸葛數據研究中心統計,2023年4月份,10個重點城市二手房成交80503套,環比下降9.34%,從累計成交來看,1月份至4月份重點10城二手房成交288217套,同比上漲61.04%。隨著今年一季度需求集中大規模釋放,4月份成交熱度顯露不足,成交規模穩中趨降。
          上述機構發布的最新周報顯示,進入5月份后,首周在“五一”假期的干擾下,二手房成交量降至歷史較低位,隨后假期影響逐漸褪去,成交量實現兩連升,第22周(5月22日至5月28日)成交止升轉降,監測重點10城二手房成交量為18500套,環比下降3.01%,預計5月份全月成交可能在4月份的基礎上繼續下降。
          部分城市的二手房成交情況也與上述趨勢基本一致。以北京為例,今年3月份,北京樓市成交出現小高潮,據北京市住建委公布的網簽數據,二手房共計成交了22192套。在經歷了“金三”后,北京二手房市場卻在“銀四”迎來褪色。4月份網簽數據顯示,二手房成交13928套。5月份以來,截至5月28日,二手房成交10968套。
          對于北京地區二手房近期成交量的下滑現象,許冬表示,每年三四月份,北京都會出現小陽春,一方面春節積壓的客戶在3月份集中釋放;另一方面,5月份北京的小學陸續開始報名,有學區房需求的客戶需要在5月份之前盡早完成過戶。
          在成交量逐月下滑的同時,北京地區二手房的掛牌量卻逐漸增多。截至記者發稿,據鏈家房源數據顯示,北京二手房掛牌量為119707套。而這一數據,在4月底為11.5萬套,3月份為10.2萬套。
          諸葛數據研究中心報告顯示,4月份,10個重點城市二手住宅掛牌量為212.3萬套,環比上漲8.5%,同比上漲124.78%。近期大量房源掛出并且有繼續放量的態勢,一方面因為當前政策環境較為寬松,很多業主想要將房源掛出以盡快實現置換的需求;另一方面,掛牌量的增長也說明部分群體繼續持有房產的意愿不強,對房價上漲的預期減弱。
          在《證券日報》記者走訪調查中,有房產中介表示,隨著近期成交周期變長,一些本來觀望的賣房人也掛出了房源,還有一些急售房源的業主開始在多個平臺掛牌,這也是近期掛牌量增多的原因之一。
          巨豐投顧高級投資顧問謝后勤在接受《證券日報》記者采訪時表示,“房住不炒”已經深入人心,未來更多的成交是來自于剛需和改善,而非投資。
          價格上漲動力不足
          在成交量下降的同時,房價上漲動力也略顯不足。據諸葛數據研究中心監測數據,4月份,100個重點城市二手房市場均價為15662元/平方米,環比下降0.15%,較上月擴大0.05個百分點,同比下降0.4%,較上月擴大0.13個百分點。4月份隨著前期需求的集中釋放,市場活躍度下降,重點城市掛牌量繼續走高,成交規?;芈?,價格上漲動力不足,市場均價跌幅有所擴大,預計短期內二手房市場均價將呈現穩中趨降態勢。
          北京市朝陽區某房產中介的經紀人告訴《證券日報》記者,他們門店負責維護的區域,有一套500萬左右的房源不到兩個月已經5次降價,累計降價幅度為46萬元。房子目前的掛牌價已經比同小區同戶型的其他房源價格低,還有10萬元至15萬元的下降空間。
          中指研究院市場研究總監陳文靜在接受《證券日報》記者采訪時表示,4月份以來主要城市的新房、二手房市場活躍度普遍出現下滑,購房者置業情緒下降。近期部分核心一二線城市開始優化調控政策,上海、廣州等城市調整公積金政策,杭州、南京部分街道或區域放松限購,但整體力度仍較為有限,對提振市場活躍度、修復市場預期的效果并不明顯。
          陳文靜進一步分析稱,市場企穩仍受到多個因素的影響和制約。一方面,房價下跌預期仍在。據中國房地產指數系統百城價格指數,4月份,百城新建住宅價格環比上漲0.02%,與上月持平,但百城中環比下跌的城市數量增加;百城二手房住宅價格環比繼續下跌,市場預期仍較弱。另一方面,近期個別房企償債壓力較大,也對市場預期形成擾動。
          就記者實地走訪反映出的情況,以及整體房地產市場趨勢,陳文靜認為,熱點城市土地市場熱度較高,對當地房地產市場會形成一定支撐,但整體來看,當前全國房地產市場調整壓力依然在增加。
          對于未來如何持續恢復市場信心,謝后勤認為,一方面需要給老百姓敢于消費購房的安全感,另一方面還需要有針對性的優惠政策來刺激當下剛需的釋放。
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